Comment bien estimer le prix d’un terrain constructible ?
Prendre en compte tous les paramètres d’un terrain constructible, c’est avoir un prix de vente au plus près de son budget, tout en choisissant son cadre de vie.
Définition d’un terrain constructible
Un terrain est dit constructible s’il répond à un certain nombre critères, prouvant la faisabilité d’un projet de construction. Pour les repérer, l’acheteur potentiel doit se procurer les documents suivants auprès de la mairie :
- un certificat d’urbanisme d’information, qui stipule la situation du terrain en prenant en compte les règles du PLU (Plan Local d’Urbanisme) et ses limites administratives au droit de propriété ;
- un certificat d’urbanisme opérationnel qui apporte des informations sur la faisabilité du projet de construction.
Ces documents ne sont pas obligatoires dans l’achat d’un terrain, mais sont une évidence pour faire aboutir son plan de construction sans mauvaises surprises.
Le cadastre : un début d’estimation
Pour l’estimation du prix d’un terrain constructible, le cadastre est l’élément clé de l’étude préalable. Ce document graphique regroupe les plans de la commune en zones urbaines et rurales, en distinguant chaque parcelle et construction active. Ces éléments permettent une première évaluation sur le long terme en prévision des impôts fonciers et locaux, des calculs de surfaces du terrain et des risques environnants. Le cadastre n’indiquera pas le prix de la vente du terrain, mais toutes ces informations seront une aide précieuse à l’acheteur potentiel.
Prix d’un terrain en fonction de sa viabilisation
Un terrain viabilisé a un coût nettement plus élevé qu’un terrain non viabilisé. On parle de viabilité si le terrain comporte les équipements et données ci-dessous :
- raccordement aux différents réseaux d’électricité, d’eau, de gaz, d’assainissement et de téléphone ;
- possibilité d’obtenir un permis de construire dans le respect des règles d’urbanisme ;
- connaissance avant travaux du COS (coefficient d’occupation des sols) qui indique la surface du terrain constructible.
Ces facteurs sont essentiels pour connaître les dépenses supplémentaires liées à l’achat immobilier du terrain, sachant que la ville ne prend en charge que les travaux réalisés sur la voie publique (eau et assainissement).
La situation du terrain : un impact sur le prix
Le coût d’un terrain à bâtir n’est pas le même si celui-ci se situe en lotissement ou en zone isolée. En lotissement, les terrains dits « groupés » sont toujours constructibles et sont livrés prêts à bâtir. Ils comprennent les équipements collectifs et le bornage est déjà effectué, ce qui évite le coût des travaux. Néanmoins, ils ont l’inconvénient d’être parfois plus chers au m² en raison de la proximité du centre-ville (écoles, hôpitaux, activités…). En terrain isolé, le bornage est à la charge de l’acheteur et l’intervention d’un géomètre expert est indispensable à ces travaux, dont le prix se situe dans une fourchette de 700 à 1 500 euros, suivant le terrain. Le cadre de vie est un paramètre qui, sur le marché immobilier, constitue la mise à prix au m². Il est évident qu’un terrain près d’une déchetterie ou dans une zone dite « à risques » sera moins cher qu’un terrain situé dans une zone pavillonnaire avec toutes les proximités et commodités du quotidien.
Étude du sol
Avant tout achat et surtout en milieu isolé, l’étude du sol est impérative avant construction. Un expert sera apte à évaluer un terrain présentant des risques comme l’inondation, le glissement et l’éboulement. Certes, cette catégorie de terrain sera moins chère au m², mais les travaux afférents seront conséquents dans le prix du terrain.